Hilangkan Fannie Mae dan Freddie Mac |  Intelijen Ekonomi
Opinion

Hilangkan Fannie Mae dan Freddie Mac | Intelijen Ekonomi

Permintaan baru-baru ini dari Fannie Mae dan Freddie Mac untuk bailout dari Departemen Keuangan AS (baca pembayar pajak Amerika) telah membawa kembali ke mata publik status hukum yang belum terselesaikan dari kedua perusahaan yang disponsori pemerintah ini. Dalam perdebatan ini, asumsinya adalah bahwa GSE, atau beberapa entitas pengganti yang mendapat manfaat dari jaminan pemerintah, diperlukan untuk pasar pembiayaan perumahan yang efektif.

GSE, bagaimanapun, melakukan sangat sedikit yang tidak dapat dilakukan – dan belum dilakukan – oleh sektor swasta. Selain itu, lembaga-lembaga ini menimbulkan risiko keuangan yang signifikan bagi pembayar pajak AS. Menimbang biaya ini terhadap manfaat minimal membuat kasus bahwa GSE harus dihilangkan.

Tanpa GSE, pasar hipotek tidak akan terlihat sangat berbeda dari sekarang. Para pendukung berpendapat bahwa GSE menurunkan tingkat hipotek, memastikan ketersediaan hipotek dengan suku bunga tetap 30 tahun standar, mendukung kepemilikan rumah dan meminjamkan kepada orang-orang dengan pendapatan lebih rendah atau profil kredit yang lebih lemah, yang kesemuanya mungkin tidak akan dilakukan oleh sektor swasta. Tidak benar di semua lini.

Pertama, GSE tidak menawarkan tingkat hipotek yang lebih rendah untuk konsumen meskipun ada jaminan pemerintah yang memungkinkan mereka untuk meningkatkan modal dengan biaya lebih rendah daripada sektor swasta. Di masa lalu, GSE mampu membebankan tingkat hipotek yang lebih rendah dengan mengambil risiko yang mereka tidak diberi kompensasi. Hasilnya adalah peningkatan besar-besaran risiko perumahan menjelang krisis keuangan 2007-08.

Kartun Politik tentang Ekonomi

Sejak 2009, GSE telah diminta untuk mengenali risiko dalam penetapan harga hipotek mereka, yang telah menaikkan tingkat hipotek mereka relatif terhadap sektor swasta. Akibatnya, sejak 2014, penelitian baru yang dilakukan dengan rekan saya Steve Oliner menunjukkan bahwa tingkat hipotek untuk seluruh pinjaman portofolio pribadi telah sekitar seperempat poin persentase di bawah tingkat GSE – setelah mengendalikan karakteristik risiko.

Dan bertentangan dengan pernyataan Menteri Keuangan Steven Mnuchin baru-baru ini, pasar swasta dapat memastikan ketersediaan hipotek suku bunga tetap 30 tahun sendiri. Data dari CoreLogic menunjukkan bahwa 76 persen hipotek portofolio pribadi yang berasal dari 2017 adalah hipotek 30 tahun, tidak jauh di bawah 85 persen saham GSE.

Selain itu, dampak GSE dalam mempromosikan kepemilikan rumah sangat dilebih-lebihkan. Data perumahan 2016 terbaru yang dikumpulkan berdasarkan Undang-Undang Pengungkapan Hipotek Rumah menunjukkan bahwa enam dari 10 hipotek GSE tidak ada hubungannya dengan pembelian tempat tinggal utama – dan hanya sekitar sepertiga dari pinjaman pembelian utama ini diberikan kepada peminjam dengan pendapatan di bawah median area. . Peminjam GSE dengan jumlah pinjaman lebih dari $200.000 umumnya makmur, dengan pendapatan rata-rata 60 persen di atas pendapatan rata-rata semua rumah tangga di wilayah metro mereka. Jadi mengapa pembayar pajak harus siap untuk peminjam ini?

Data juga menunjukkan bahwa terlepas dari peran dominan GSE, investor portofolio swasta – kebanyakan bank besar – sudah sangat aktif di pasar pembelian rumah. Untuk pinjaman di bawah batas pinjaman 2016 yang sesuai, yang merupakan jumlah pinjaman maksimum yang memenuhi syarat untuk dibeli oleh GSE, pinjaman investor swasta berjumlah $228 miliar dan menyumbang seperlima dari total gabungan pinjaman GSE dan swasta. Pinjaman portofolio swasta di bawah $200.000 menyumbang seperempat dari total pinjaman. Sementara peminjam GSE di bawah $200.000 memiliki pendapatan rata-rata di bawah median area, peminjam sektor swasta dalam kisaran yang sama bahkan memiliki pendapatan yang lebih rendah. Berdasarkan data ini, tidak benar bahwa peminjam berpenghasilan rendah dijauhi oleh sektor swasta.

Meskipun benar bahwa kotak kredit GSE agak lebih luas daripada pemberi pinjaman portofolio swasta, lebih dari dua pertiga dari pinjaman pembelian utama GSE 2016 akan masuk ke dalam kotak kredit pemberi pinjaman portofolio tanpa perubahan uang muka atau harga pinjaman. rumah dibeli. Banyak peminjam GSE, karena kemakmuran mereka, dapat meningkatkan uang muka mereka – atau memilih rumah yang lebih murah. Baik penyesuaian, atau keduanya bersama-sama, akan meningkatkan persentase pinjaman yang memenuhi standar kredit pemberi pinjaman swasta.

Jadi mengapa kita tidak melihat lebih banyak pinjaman portofolio pribadi hari ini? Jawaban sederhananya adalah bahwa regulator telah memiringkan lapangan bermain untuk mendukung GSE. Harga rumah yang meningkat pesat membuat pinjaman GSE lebih menarik dibandingkan dengan pinjaman portofolio, karena regulator telah mengizinkan pinjaman GSE untuk membawa rasio utang terhadap pendapatan sebesar 50 persen, sementara membuat sektor swasta melebihi rasio 43 persen menjadi mahal. Dengan demikian, peminjam GSE dapat mengambil lebih banyak utang untuk mengimbangi harga yang lebih tinggi. Dengan persediaan yang lebih rendah dari sebelumnya, utang ekstra ini akhirnya mendorong harga lebih tinggi, menciptakan lingkaran setan lebih banyak utang, harga lebih tinggi, risiko lebih besar dan, ironisnya, lebih banyak permintaan untuk GSE. Apa yang membuat GSE tetap dalam bisnis adalah kebijakan perumahan gagal yang sama yang membawa kita pada krisis keuangan terakhir.

GSE tidak diperlukan di pasar perumahan – dan mereka telah merusak kesehatan pasar dalam jangka panjang. Mereka dapat dihilangkan hanya melalui pengurangan bertahap dalam batas pinjaman yang sesuai. Ini akan menciptakan ruang untuk munculnya kembali pasar sekuritas berbasis hipotek swasta yang aktif yang memastikan sistem pembiayaan perumahan yang lebih aman dan stabil dengan akses untuk semua sambil membiarkan pembayar pajak lolos.

Posted By : nomor hk hari ini